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大阪市トランクルーム「収納モバイル京橋」です。
国土交通省は2021年3月23日に「2021年1月1日」時点の地価公示価格を公表しました。2021年の地価公示は全国の全用途平均が6年ぶりの下落となり、下落局面に転じた大きなターニングポイントとなりました。
特に2021年の地価公示の結果は、大阪市の商業地の下落が目立っており、下落率全国上位10位のうち8地点が大阪市、1地点が愛知県、1地点が京都市の商業地です。全国の商業地で下落率が最も大きかった地点は「大阪市中央区道頓堀1丁目(標準地番号：大阪中央5-19)」で、前年比▲28.0％にもなっています。
変動率下位の順位表で10地点入りしている大阪市の商業地は全て「大阪市中央区」内の土地であり、いわゆるミナミ周辺の地価が大きな打撃を受けてしまっています。ミナミ周辺エリアは、2020年の相続税路線価においても減額補正が行われたエリアです。相続税路線価とは土地の相続税評価額を計算する上での基準となる価格です。
減額補正とは、1年間のうちに相続税路線価を期中で下方修正する例外的な措置のことを指します。
通常、相続税路線価は1年間を通して価格は変わらないため、1年のうちに金額が下方修正される減額補正は極めて異例。減額補正は過去には大規模災害の後に行われたこともありましたが、2020年に行われた大阪市中央区エリアの減額補正は景気後退を理由に行われた初めての補正であり、事態の深刻さがうかがえます。
変動率下位の順位表で10地点入りした大阪市中央区エリアは、相続税路線価の減額補正がなされた周辺のエリアであり、下落率が20％以上にもなるエリアが5つも存在します。大阪市中央区の商業地の地価が大きく下落した原因は、新型コロナウイルスの影響によって外国人観光客が激減したことに他なりません。
道頓堀や難波、心斎橋といったミナミ周辺は外国人観光客が多かったことから、ホテル用地の需要が地価を牽引していました。しかし、外国人観光客が激減したことでホテル用地需要が減り、地価が大幅に下落。さらに、緊急事態宣言によって飲食店などの店舗の撤退が相次いだことも地価下落に追い打ちをかけています。
商業ビルのテナントが撤退すれば、不動産が生み出す収益力が下がり、結果的に地価下落をもたらします。2021年の地価公示は、外国人観光客の影響力が大きかった大阪圏の商業地に多大なる影響を与えてしまったといえます。
小幅な下落にとどまった住宅地
大阪圏の住宅地については、下落率は小幅な動きにとどまりました。2021年の全国の住宅地の下落率は前年比▲0.4％であるが、大阪圏は前年比▲0.5％であり、全国とほぼ同水準の下落幅といえます。
商業地では変動率下位の順位表で10地点の中に9地点、大阪圏の土地が入っていたが、住宅地に関しては、「兵庫県赤穂市(標準地番号：赤穂-11)」が10位に入っているだけである。住宅地は商業地とは真逆の動きをしており、大阪市では中央区、福島区、都島区等の7区が上昇を継続しています。
また、北摂エリアでも、下落はわずか▲0.1％にとどまっており、商業地のような大きな下落は見られません。しかも、大阪や京都へのアクセスが良い池田市や、茨木市、箕面市、島本町では下落ではなく地価上昇が継続しています。さらに、豊中市や、池田市、高槻市、茨木市、島本町といったエリアでは、住宅地だけでなく商業地の地価も上昇が続いています。
このように大阪圏の住宅地に関しては全体としては下落に転じたものの、人気の高い住宅地は依然として地価上昇が続いています。下落が多かったエリアは東大阪地域や南大阪地域であり、これらの地域は以前から下落が散見される地域です。
新型コロナウイルスは大阪圏の住宅地に関しては大きな影響は与えていないと考えられ、利便性の高い住宅地は引き続き底堅い需要が続くものと予想されます。
今回はこの辺で終わりたいにしたいと思います。皆様のお役にたてれば幸いです！
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