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◆新型コロナ第2波,3波に警戒。不動産投資、今後は資金を確保・投資戦略を練り直す時期
緊急事態宣言解除後、新型コロナの感染が再び増加しています。6月26日以降は、連日50人を超える新規感染者を出しており、感染者は再び３桁の大台に。都内の感染者数は、4月17日の206人をピークに減少してきたが、増加傾向に転じて第２波がきています。
◆夜の街では連日、コロナ感染者が相次いでいます。
東京都は、感染状況を把握する独自基準「東京アラート」を発表したものの早々に廃止して、その後も明確な基準を設けていません。今後いつ休業要請が出るかとの不安が高まります、国や自治体には、休業要請を出して、これ以上、経済活動を止めたくないとの思惑が見えます。
大阪府では7月3日に、独自基準の「大阪モデル」を修正し、これまでの外出自粛や休業要請の仕組みを取りやめて「警戒」や「非常事態」を出すスタイルに変えて感染症対策を講じながら社会経済活動を動かす政策に転換しました。
新型コロナウイルス感染の終息はかなり長引きそうです。一時、不動産市況の好調をけん引してきた東京五輪・パラリンピックの開催に向けての勢いは風前の灯火で、人のなかには「開催するかしないかを先延ばしすればするだけお金が飛んでいく。東京都や日本は中止するなら早いほうがよい」との反応もある。
国の基礎的財政収支（プライマリーバランス）の悪化も加速している。新型コロナウイルス対策を受けての大型補正予算で国債発行額が膨張しました。政府は、国と地方の赤字を2025年度に黒字化する目標を掲げているが、その達成は極めて厳しい状況です。2020年度一般会計のプライマリーバランスの赤字額は当初の9兆2000億円から第2次補正予算後に66兆1000億円に急拡大しました。
◆ついに借金漬けのツケが回る？
「これからマンションやアパートに投資するには様子見をするべきでしょう。
日銀破綻もあるかも？財政のファイナンスにどっぷりと浸かってきたツケがいよいよきそうです。日本の場合、国債の買い手はほとんど日本銀行だが、国債の供給量が増えれば長期金利が上昇します。長期にわたって大規模緩和を続けてきたところにコロナ対応での大型補正予算を余儀なくされ、将来、少しでも金利が上昇するだけで日銀が購入してきた国債で逆ザヤが発生してしまいます。
そうした中、不動産市況に厳しさが増す可能性が実際に高まります。景気の悪化で企業の収益が落ち込み、サラリーマンの給料が下がり不要不急のモノは買わなくなるでしょう。
特に不動産は、実需向けのマンションや戸建て住宅は、結婚や子どもの誕生など個々のライフサイクルによるところが小さくないため、一定の購入者層が存在するとはいえ悪化は避けられません。収益物件に限っては不要不急の部類です。特に相続増税後に急増したサラリーマン大家とって、不景気が足音を立てて忍び寄っている中で投資戦略の修正が迫られそうです。
◎今後、オフィスビルは収益半減も
しかし、このような都心・大都市部ありきの不動産ニーズが一変するかもしれません。コロナ禍、アフターコロナであっても、従来から評価を高めてきた職住近接ニーズがなくならないとしても、これまで見向きもされなかった郊外など新たな不動産ニーズが強まる可能性も高まっています。そこには、コロナ禍で急速に広まったテレワークの浸透があります。
富士通がグループ会社を含めて向こう3年間でオフィススペースを半減させることが報じられました、この動きは会出勤せずにテレワークを取り入れた働き方改革が影響しています。
つまり、オフィス空間を貸していたビルオーナーにとって、収益が半分減少することにつながり、その退去部分を新たなテナントを誘致しなければなりません。不必要なオフィス空間を削る動きが強まっていることと、企業業績の悪化が相まって新たな誘致で賃料を値下げせざるを得ない絵を想像するのは難しくありません。入居者の更新時でもテナントから賃料の下げ圧力が強まる可能性も高くなるでしょう。ビルオーナーにとって今後まさに冬の時代の幕開けです。
一方で、テレワーク対応のオフィスや賃貸マンションといった新たなビジネス好機も存在することになる。築古物件、空き家・空き地をテレワークに転用することで、これまで収益を生まなかった物件が息を吹き返すことにも期待が集まっています。都市部に限らず地方に波及すると地方創生が脚光を浴びる契機となるかもしれません。
経済はどんなに落ち込んでももいずれ盛り返す歴史があります。特にサイクルビジネスと言われる不動産もその繰り返しです。過去30年を見ても、バブル経済崩壊、ITバブル崩壊、リーマン・ショック、東日本大震災など大きな節目がありました。
不動産投資は、今後は手元資金を確保して次の投資機会に備えるべく分散投資戦略を練り直すときに来ています。
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このトランクルームビジネス投資は社会の大きな変動やクライシスに対して
「きわめて強い」ということが実証されています。一度投資案件として検討されては如何でしょうか？
今回もお読みいただき、ありがとうございます。
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